银行从业资格考试辅导之房贷还款抗加息四大攻略
发布时间：2011-07-11 01:44
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房价高企不知道打碎多少人的购房梦，而贷款买房，又给买房人打开了另一扇窗。央行宣布加息，尽管靴子落地，买房人却更加焦虑了，因为这或许只是步入加息通道的一个开始。
面对加息，面对通胀，面对农产品价格不断上涨，吃不起，住不起，工资却不见涨的窘境，越来越多的人意识到赚钱越来越难，省钱才是王道。
背负着房屋贷款的人，不愿看到的就是加息，难免要关注一下房贷省钱诀窍。现在银行可选省利息的方式大抵有两种，一种是变更还款方式，另一种就是选择个性房贷产品。
由于多数银行都有转按揭服务，一些小型股份制银行为了吸引客户转按揭，大幅降低服务费，也为贷款人提供了较大的选择空间和自由度。
我们不妨看一看，究竟这些还款方式和个性房贷产品，都是怎么省钱的。
最省钱还款方式：等额本金还款
银行最主要的还款方式有三种，一是等额本息还款，二是等额本金还款。除此之外，还有固定利率房贷。
固定利率房贷，即在贷款期限内，不论银行利率如何变动，借款人都将按照合同规定的固定利率支付利息。
固定利率房贷，虽然看起来要比其他两种方式更好，尤其是在低利率水平下，如果采用固定利率房贷，就可以避免加息带来利息支出增多的风险。
可是实际上，固定利率房贷操作性较差，首先，在加息预期升温的情况下，银行出于盈利的角度考虑，浮动利率房贷的利息收入很明显高于固定利率房贷，因此很多银行暂停开办此类业务。当加息预期下降的情况下，又重新开办。可谓买的不如卖的精。
即使少部分没有暂停固定利率房贷业务的银行，也会把固定利率调高，以降低未来加息给银行带来的利息收入减少的风险。甚至提高至比普通利率高一个百分点的利率，提前透支预期利息。
等额本息还款是指从使用贷款的第二个月起，每月以相等的额度平均偿还贷款本金和利息。等额本金还款方式是指在还款期内按期等额归还贷款本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。
在假设利息不变的情况下，等额本息所还整体利息加本金总额，低于等额本金。相对来讲等额本息更为划算。但是在强烈的加息预期之下，等额本金还款方式在初期偿还较大款项，同时此刻利息较低。随着时间的推移，利息虽然增加，但是本金也相对减少，产生的利息总负担也降低了。
因此，在加息预期下，等额本金还款比等额本息还款、固定房贷利率更为划算，是最省钱的还款方式。
适合人群：等额本金还款，在初期还款阶段，因为生息本金大，需要还的利息也就多，总体还款金额较大，随着时间的推移，还款金额逐渐下降。相对于一些刚步入职场的人，还款负担未免较重。适合收入较高，相对稳定的成熟白领。
最省息房贷产品：气球贷
除了还贷方式外，银行推出了各种房贷产品，其中包括组合贷、公积金贷款、气球贷。这三种利息相对较低。
在相同的金额和相同贷款年限下，付出利息最少，最省钱的是气球贷。气球贷最大的特点就是长贷短供，也算是双周供的衍生房贷产品。
气球贷，即贷款利息和部分本金分期偿还，剩余本金到期要一次偿还。所以，累计尾款所需偿还金额较大，到最后一期时还款压力比较大。有一定的经济压力。
整体来看气球贷虽然最省利息，但是相对来讲每月月供也是高于另外几种贷款方式。
除了气球贷，最省钱的自然是公积金贷款方式，由于利息相对商业贷款具备优势，不论是月供还是利息都低于其他贷款方式。
和公积金贷款相比，利息和月供高于气球贷的产品是组合贷，组合贷是部分享受公积金贷款，另一部分按照商业贷款利率计算。
适合人群：由于具备长贷短供的特点，比较适合可以提前还贷的借款人，短期借贷，前期依然可以按照较低利率支付利息，手头宽裕后，一次性还清。最适合拆迁户、中高收入阶层、短期预计有大笔投资或存款收入的人群。
还贷投资两不误：循环贷
不论是公积金贷款还是组合贷款，都有特定人群限制，如果只能进行商业贷款的同时，又不能承担太高的月供，可以选择循环贷。
循环贷，以贷款所购住房作抵押，向银行申请可在约定期限内循环使用的最高额度个人贷款，随用随取还款部分的额度可以再次提取使用。
循环贷产品更适合手中资金充裕的借款人，手头资金充裕，可以在与银行约定的期限内，将已还款的部分资金提取出来，购买一些低风险高收益的银行理财产品，进一步抵消利息支出，可谓一举两得。
类似循环贷的另一种房贷产品活利贷，是指房贷客户在银行开设一个活利贷账户，之后可将家庭每月除却日常花销外的结余资金存入该账户，而这笔被存入的资金即被视为提前偿还贷款本金，当日即可从计息基数中抵销。通过“活利贷”，客户可随时将闲置资金用于还贷，从而实现节省利息的目的。
活利贷，最适合每月有盈余资金的人以及“月光族”，或者那些不愿意老跑银行，一次存入两三个月月供金额的借款人，还有经常需要流动资金的客户群体。
适合人群：循环贷和活利贷产品，对于资金流动性需求较大的借款人，非常适合。以现在的投资市场来看，多余的资金，可以选择一些风险较低，收益率在8％以上的银行理财产品。相对于省钱来讲，投资是更为积极的方式。
最快还贷选择：双周供
双周供是较早推出的一种房贷产品，基于提前偿还本金，以减少利息的方式。
贷款“双周供”，是指个人按揭贷款由传统的每月还款一次改为每两周还款一次，每次还款额为原来月供的一半。
由于还款方式的改变、还款频率的提高，借款人的还款总额却获得了有效的减少，还款周期得以明显的缩短，客户在还款期内能省下不少的利息。
双周供是基于还款总额的减少，而降低利息的，申请双周供的提款人，还可以和银行进一步商讨更多的优惠利率。因为此类产品对于银行来讲，也可从中受益，不仅回收本金期限缩短，减少运营成本，也同时降低风险。因此银行对于双周供产品的利率，有较大优惠打折空间。
不过，双周供对于资金安排的要求将大大高于月供，忘记或者不够还款的可能大大高于月供。而且双周供的罚金也较高。
适合人群：由于还款频率的提高，双周还款的方式，只适宜于资金流动性较好、收入来源稳定的家庭。
