2011年注册会计师考试税法精讲讲义及习题练习 8
发布时间：2011-01-27 13:37
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第八章 土地增值税法
■本章重点与难点
本章重点内容有：征税范围判定，纳税人界定，土地增值额确定，税率选择与运用，应纳税额计算，优惠政策，清算等。
本章难点问题是：扣除项目金额的确定，新建房地产转让与存量房地产转让增值额及税额的计算，房地产开发企业与非房地产开发企业扣除项目的差异等。
一、征税范围(熟悉)
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有关事项
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是否属于征税范围
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1.出售
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征。包括三种情况：（1）出售国有土地使用权；（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产买卖。
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2.继承、赠予
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继承不征（无收入）。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人不征；非公益性赠予征。
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3.出租
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不征（无权属转移）
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4.房地产抵押
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抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。
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5.房地产交换
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单位之间换房，有收入的征；个人之间互换自住房免征。
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6.以房地产投资、联营
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房地产转让到投资联营企业，暂免；将投资联营房地产再转让，征。
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7.合作建房
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建成后自用，暂免；建成后转让，征。
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8.企业兼并转让房地产
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暂免
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9.代建房
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不征（无权属转移）
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10.房地产重新评估
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不征（无收入）
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二、税率——四级超率累进税率(记)
三、土地增值额的确定
土地增值额=转让收入-扣除项目金额
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转让项目的性质
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扣除项目
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（一）对于新建房地产转让（房地产企业）
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1.取得土地使用权所支付的金额；
2.房地产开发成本
3.房地产开发费用
4.与转让房地产有关的税金
5.财政部规定的其它扣除项目（仅限于房企）
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（二）对于存量房地产转让
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1.房屋及建筑物的评估价格。
评估价格=重置成本价×成新度折扣率
2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
3.转让环节缴纳的税金。
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